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全球城市观察︱加州通过租金控制法案,涨幅不得超过10%

2019-11-08 14:14:31

9月,加州州长加文·纽森(gavin newsom)签署了一项新法案ab1482,对加州各地的租金进行限制,要求年租金涨幅不得超过5%,当地通胀不得超过10%。

该法案将影响加州800万租户,并将于2020年1月生效,2030年到期。纽森说,在未来十年内,由于该法案,加州将成为全美对房客保护最大的地区。

这并不是民主党纽森第一次表现出解决住房问题的决心,此前他在选举中承诺为加州带来350万套新房子来解决住房危机。2019年初,他宣布了一项预算草案,强调将拨款17.5亿美元(124.2亿元人民币)来解决目前经济适用房短缺的问题。

Ab1482主要针对公寓和联排别墅,这也是大多数租户的常见选择。豪华公寓和绝大多数单户别墅不受该法案管辖。

根据哈佛大学住房研究联合中心的数据,全国大约四分之一的房客每月的房租支出超过一半。这在加州更加明显,美国在9月份公布了贫困人口数据。加州的贫困率是美国最高的,达到18.2%,比整个美国的平均水平高出5个百分点。

加州无家可归者的人数继续增加。旧金山的无家可归者自2017年以来增加了17%,洛杉矶的数据自2018年以来增加了16%。尤其是低收入或高龄的租户,他们的“抗风险能力”较低。

Ab1482是由旧金山国会议员赵大伟起草的,他也来自民主党。他说:“数百万加州房客离无家可归只有一步之遥,如果房租上涨,他们有被驱逐的危险。”但赵树理还强调,该法案并未对过去15年的新房建设施加限制,以免过度攻击新房的建造者。

根据房地产网站zillow的数据,在过去的一年里,加州只有7%的租赁市场的租金涨幅超过了ab1482的最高水平。然而,毫无疑问,它在一些面临快速中产阶级化的地区是有效的。加利福尼亚的许多城市正面临中产阶级化。租赁市场的投机者更愿意驱逐原来的工人阶级,代之以能够负担高租金的租户。

《纽约时报》采访了27岁的幼儿园老师桑德拉·萨莫拉,她在加州门罗公园租了一套公寓,距离脸书总部只有很短的车程。2018年,她的公寓被一个新主人买下,很快她就收到了房租上涨的通知。

萨莫拉的公寓面积为600平方英尺(55.7平方米),月租金从最初的1100美元(7810元)增加到1900美元(13489元)。很快,她的邻居搬走了,但她仍然住在这里。现在她找到了一个室友来分担房租,并在周末在一家咖啡店兼职。

目前,美国有四个州有类似的“租金管制”,包括加利福尼亚、马里兰、新泽西和纽约。马萨诸塞州和佛罗里达州最近也在研究波士顿、迈阿密和奥兰多的租金控制政策。

经济学家对租金控制并不乐观,认为它只能在短期内控制租金,但不能从源头上改变供求关系。一些专家提醒说,如果租金长期受到控制,投资者将转向其他领域,这将进一步影响租赁住房的供应。

今年7月,加州大学伯克利分校特纳住房创新中心发布了一份报告,指出仅仅控制租金不足以解决加州的住房危机。他们强调,面临危机的立法者应该使用“组合拳击”,如提供更多的经济适用房,或鼓励房地产开发商从政策上建造更多的社会住房。

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